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Le prêt immobilier

Le prêt immobilier

Les taux d’intérêts d’emprunts sont actuellement très attractifs. N’hésitez pas à faire jouer la concurrence en consultant plusieurs établissements bancaires.

La loi réglemente strictement le contenu de l’offre, qui une fois signée, vient contractualiser le prêt immobilier.

L’offre de prêt récapitule les caractéristiques du crédit proposé. Elle vous est envoyée par courrier recommandé avec accusé de réception en double exemplaire. Cette offre est valable pendant au moins 30 jours à compter de sa réception. C’est-à-dire que la banque s’engage à maintenir les conditions de l’offre pendant ce délai.

Les mentions obligatoires du contrat de prêt :

L’offre de prêt doit obligatoirement contenir les informations suivantes :

l’identité du prêteur, de l’emprunteur, et éventuellement des cautions ;

la nature du prêt (prêt bancaire « classique », prêt à taux zéro…) ;

l’objet du prêt (achat d’un appartement neuf ou ancien, construction d’une maison…) ;

les modalités du prêt (date et conditions de mise à disposition des fonds…) ;

le montant de l’emprunt, son coût total, son taux effectif global, la durée, les frais inhérents au prêt, un échéancier des amortissements les garanties exigées (assurance, notamment) et leur coût ;

le TAEA (taux annuel effectif d’assurance)

les conditions en cas de remboursement anticipé…

La loi prévoit un délai incompressible de dix jours après la réception, pendant lequel vous ne pouvez ni l’accepter ni la refuser. Il s’agit du délai de réflexion.

Pour accepter l’offre, il suffit d’en retourner un exemplaire signé à la banque, par courrier simple (le cachet de la Poste faisant foi).

Si vous achetez un bien existant, le déblocage des fonds intervient au plus tard le jour de la signature du contrat de vente chez le notaire.

Si vous achetez un logement sur plan, si vous faites construire une maison, ou si vous rénovez votre logement, les fonds seront débloqués progressivement, à mesure qu’avancent les travaux.

Il est important de bien anticiper votre demande par rapport à votre date de signature d’acte prévue.

En effet, les délais des banques peuvent subir des variations en fonction d’un accroissement d’activité. De même, si vous financez votre acquisition à l’aide de différents prêts (PTZ, Prêt 1%...), cela peut prendre davantage de temps.

 

La banque qui accorde un prêt immobilier prend un risque. Pour se protéger, elle exige une garantie  financière. Il peut s’agir d’une caution , d’une hypothèque  (lorsque le prêt est destiné au financement de la construction du bien) ou encore d’un privilège de prêteur de deniers (lorsque le prêt est destiné à l’acquisition du bien).
 
•    La caution bancaire
La caution bancaire (ou cautionnement bancaire) est assuré par les établissements financiers ou d’assurance ou encore les mutuelles professionnelles.
Les conditions financières proposées varient d’un établissement à l’autre et selon le montant emprunté, le montant des échéances et l’âge de l’emprunteur.
Les sommes versées sont restituées en fin de contrat par la plupart des établissements mais ces sommes n’étant pas réévaluées, elles sont généralement désuètes après vingt années de crédit.
Au bout de trois ou quatre échéances impayées, la caution paye le prêteur. Dans le même temps, elle se rapproche de l’emprunteur afin de trouver des solutions amiables. Si aucune issue n’est possible, l’établissement caution procède en premier lieu à une inscription d’hypothèque judiciaire aux frais de l’emprunteur et ensuite à la saisie  et à la vente du bien afin de se faire rembourser. Ce mécanisme est extrêmement onéreux pour l’emprunteur.


•    L’hypothèque
L’hypothèque est une garantie traditionnelle consentie par l’emprunteur sur son bien immobilier.
Elle doit être établie par le notaire et publiée au Service de publicité foncière.
L’inscription hypothécaire est valable, pour toute la durée du prêt, plus 1 an, mais elle ne peut excéder 50 ans.
Toutefois, l’hypothèque est sans effet à l’issue du paiement de la dernière échéance du prêt. Puis, après cette année, l’inscription tombe d’elle-même et disparaît sans frais, ni formalité.
L’emprunteur peut vendre son bien immobilier avant la fin du crédit. Dans ce cas, il doit obtenir la main levée de l’hypothèque.
En cas de défaut de paiement de l’emprunteur, si aucune solution amiable n’est trouvée, le créancier  met sa garantie en jeu en faisant procéder à la saisie du bien puis à sa vente.

•    Le privilège de prêteur de deniers, qui a les mêmes effets que l’hypothèque, présente un avantage puisqu’il n’est pas soumis à la taxe  de publicité foncière . Il est donc moins couteux pour l’emprunteur.
 

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